佛山市物业管理实施办法（征求意见稿）
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条市建设房产行政管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区建设房产行政管理部门负责本区物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处（镇人民政府）负责对所辖区域内的物业管理活动实施指导、监督和管理，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助区建设房产行政管理部门对物业管理活动进行指导和监督。
居（村）民委员会负责辖区内物业管理活动的监督、协调、指导和调解。
第四条市建设房产行政管理部门、区建设房产行政管理部门、街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会应分别确定一名领导分管物业管理工作。物业管理工作纳入年度考核体系。
街道办事处（镇人民政府）应当有专门机构负责对所辖区域内的物业管理活动实施指导、监督和管理，并根据辖区内物业管理区域的数量和规模，配备相应的物业管理工作人员。
居（村）民委员会应在街道办事处（镇人民政府）的指导下，负责辖区内物业管理区域的监督、指导、协调和调解工作，并配备适当数量的物业管理工作人员。
各级人民政府应对物业管理的监督管理工作给予经费支持。
第五条各级人民政府及相关行政管理部门在各自职责范围内，做好物业管理区域内的有关工作。
价格行政管理部门负责对物业管理区域内的有关收费行为进行监督管理。
城市管理行政执法部门负责查处物业管理区域内社会生活噪音污染、建筑施工噪声污染，饮食服务业油烟污染，向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体的行为，在人口集中地区焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质的行为；破坏房屋外立面、违法搭建、违规装修、擅自改变房屋使用性质、乱摆卖行为等，相关管理部门应予以配合。
工商、规划、城市管理行政执法部门在各自职责范围内负责查处物业管理区域内违法设置户外广告等行为。
工商行政管理部门负责查处无照经营行为。
建设、规划行政管理部门配合城市管理行政执法部门查处破坏房屋外立面、违章搭建、违规装修和擅自改变房屋使用性质的行为。
环保行政管理部门负责依法查处物业管理区域内废水、废渣、固体废物、工业有毒有害废物、噪声、振动、辐射放射等行为。
公安、交通行政管理部门会同规划行政管理部门负责划定物业管理区域内公共部位的临时停车位和合理的行车路线。公安、交通行政管理部门负责对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施。
物业管理区域所在地公安派出所负责对物业管理区域内遵守消防法律、法规的情况依法进行日常监督检查，负责督促物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。公安派出所在日常消防监督检查中，如发现存在严重威胁公共安全的火灾隐患，应当在责令改正的同时书面报告公安机关消防机构，依法进行处罚和整改。公安机关、流动人员和出租屋管理服务工作领导小组办公室负责协调各流管职能部门履行职责，落实流动人员和出租屋管理服务工作的相关管理规定和要求，做好住宅小区内流动人口和出租房屋的管理工作。
第六条各区建立区人民政府、相关职能部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业等参加的联席会议制度。
联席会议主要协调解决物业管理重大问题。联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集主持，并做好会议记录的整理保管工作。
重大问题是指在本区物业管理区域内发生的因人为、自然灾害或者其他原因造成的重大人身伤害及财产损失事故，以及因物业管理不善，严重影响业主和使用人日常生活，并造成不良社会影响的问题或其他确需政府职能部门协调解决的问题。
第七条市、区物业管理行业协会是物业管理行业的自律组织，主要负责制订物业管理行业行为规范，组织物业管理行业从业人员的业务培训，调处行业内部的争议，办理主管部门委托的其他事项。
第二章业主大会、业主委员会
第八条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
第九条业主依法成立业主大会，选举业主委员会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。
一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。
一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。
第十条已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十的，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处（镇人民政府），并在物业管理区域的显著位置公告。
第十一条百分之二十以上业主可以联名向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会的书面要求。
已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会的书面要求。
符合前两款情形之一的，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当在三十日内会同物业所在地的区建设房产行政管理部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。
第十二条业主大会筹备组由居（村）民委员会代表、业主代表、建设单位以及街道办事处（镇人民政府）代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的百分之六十。居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。
筹备组中的业主代表由街道办事处（镇人民政府）物业管理部门和居（村）民委员会推荐产生或由业主民主推选产生。业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当书面委托。
筹备组成员名单及简历应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。
建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业建筑的基本资料（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。
第十三条业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数。
（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）至（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。
筹备组的工作应当符合《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》（建住房〔2003〕131号）有关规定。
筹备组的会议材料等应妥善保管，并于本物业区域的业主委员会成立后五日内移交业主委员会。
第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
经业主委员会决定，或者百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主委员会不按照前两款规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出协助要求，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当协调组织召开。
第十五条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。
第十六条业主可以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
第十七条业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。
第十八条业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：
（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。
（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
（三）总人数，按照前项统计总和计算。
第十九条业主大会会议表决采用记名投票的方式。
任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。
第二十条首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。表决结果应当在物业管理区域显著位置公示，业主有权查询相关材料。
管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。
第二十一条业主委员会一般由五至十五人的单数委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会委员候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。
业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，提交以下资料备案：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果；
（三）业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况、分工安排。
（四）其他资料。
居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）加具意见后到区建设房产行政管理部门备案。区建设房产行政管理部门应当在收到上述材料后五日内发出备案回执。
业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。
业主委员会换届或备案情况发生变更的，按上述程序办理变更备案。
第二十三条业主委员会凭区建设房产行政管理部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。印章应当标明业主委员会的届数和任期。
第二十四条分期开发的物业管理区域符合第十一条规定的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。
新一期的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员不得超过十五人。
第二十五条业主委员会任期届满三个月前，应当组织换届筹备小组，成员包括街道办事处（镇人民政府）代表、居（村）民委员会代表、业主委员会成员，由居（村）民委员会代表担任组长。筹备小组负责换届具体工作，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会应当在任期届满三日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。对不按时移交的，可以申请街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会督促其移交；对拒不移交的，可以请求公安派出所协助移交。届满没有成立的，上述资料交由居（村）民委员会代管。
业主委员会任期届满，不得继续履行职责。
第二十六条业主委员会日常工作经费和工作补贴由全体业主承担，经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定。
业主委员会成员可以根据业主大会议事规则领取适当工作补贴。
业主委员会可以聘用专职或者兼职执行秘书。
业主委员会应当按季度在物业管理区域的显著位置公布经居（村）民委员会确认的工作经费和工作补贴的使用情况，接受业主监督。
第二十七条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。业主委员会履行下列职责：（一）召集和主持业主大会,报告物业管理的实施情况，以书面形式召集业主大会会议的，应在物业区域内公示物业管理年度实施报告；（二）执行业主大会会议的决议、决定；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；（四）协助制定重大维修工程项目年度计划，协调、处理涉及物业管理的共同事务；（五）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的经营情况；
（六）组织业主委员会的换届选举工作；（七）监督议事规则和管理规约的实施；（八）听取业主的意见和建议，接受业主、业主大会和有关部门的监督；（九）接受居（村）民委员会的监督、指导，配合街道办事处（镇人民政府）、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；配合政府行政管理部门共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作；
（十）调整委员职务以及将候补委员递补为委员；
（十一）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
业主委员会对全体业主负责，接受业主监督。业主委员会不得从事经营活动。
业主委员会应当于每年的十二月作一次工作报告，抄送街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会，并在物业管理区域显著位置公示。
第二十八条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开，每季度至少召开一次。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意，并在物业管理区域的显著位置公布。
业主委员会会议讨论重大事项时，居（村）民委员会物业管理协管员应当列席会议。
业主委员会会议应当有书面记录，经出席会议的委员签字后存档。
业主大会、业主委员会作出的决定应当在物业管理区域内显著位置公示七日。以书面征求意见的形式召开业主大会，结果应当在物业管理区域内显著位置公示三十日。业主大会以书面形式所作出的决定应报街道办事处（镇人民政府）备案，并抄送居（村）民委员会，业主委员会以书面形式所作出的决定应当抄送到居（村）委会。
第二十九条业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：（一）具有完全民事行为能力；（二）遵守有关法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
（三）按时交纳住宅住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力；（五）具有必要的工作时间；
（六）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
（七）业主大会议事规则规定的其他条件。
业主委员会委员候选人应书面承诺，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期内积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽责，不随意辞职
第三十条业主委员会委员有下列情况之一的，其委员职务自行终止：
（一）因物业转让等原因不再是业主的；
（二）任职期间被依法追究刑事责任的；
（三）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；
（四）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；
（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
（六）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（七）索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和利益的；
（八）本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职的。
（九）业主大会议事规则约定的其他情形。
第三十一条业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。
职务终止的业主委员会委员应当自公告之日起三日内将其保管的属于业主大会、业主委员会所有的资料、印章等物品交回业主委员会。
第三十二条业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出协助要求，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应当给予协助。
第三十三条业主委员会委员资格终止、委员辞职（含集体辞职），应当在物业管理区域显著位置公示，并抄送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）和区建设房产行政管理部门。
第三章共有收益管理
第三十四条物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入（以下称共有收益）归全体业主所有。业主委员会、物业服务企业应当配合相关行政管理部门的公益宣传工作，但公益宣传不能附带商业广告。
共有收益主要用于以下几个方面：
（一）维修、更新、改造、增设共用设施设备；
（二）业主委员会的工作经费和补贴；
（三）补充住宅专项维修资金；
（四）业主公益活动的开展；
（五）业主大会议事规则约定的其他事项。
第三十五条共有收益必须缴存于共有收益独立账户，已成立业主委员会的，由业主委员会对共有收益进行管理；未成立业主委员会的由物业服务企业对共有收益进行管理。居（村）民委员会监督使用。
第三十六条已成立业主委员会的，共有收益用于第三十四条所列方面时，由业主委员会提出使用计划，经居（村）民委员会确认后，在共有收益独立账户中支取。业主委员会应当每个季度对共有收益情况进行公示，报居（村）民委员会备案。
未成立业主委员会的，物业服务企业应当将物业管理区域内的共有收益单列账户管理，用于改善物业管理区域的共用设施设备和开展业主公益活动的不足部分。每季度的开支情况在物业管理区域的显著位置公示同时报建设单位。业主委员会成立后，物业服务企业应当将经审计的共有收益的历年收支情况及剩余款项移交业主委员会。
第三十七条业主委员会成立后，依法和依约属于全体业主的共有收益，应统一纳入共有收益独立账户管理。共有收益分成应考虑物业服务企业在共有收益经营中的成本，具体分成比例由业主大会与物业服务企业协商确定。物业服务企业应于共有收益分成协议签订之日起十五日内报区价格管理部门备案，同时抄送街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会。
第四章前期物业管理
第三十八条新建住宅物业应当实行前期物业管理。预售住宅物业的，建设单位在领取《商品房预售许可证》之前，应当按照物业管理前期招投标管理办法，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业管理委托合同。现售住宅物业的，建设单位应在权属初始登记前完成前期物业招投标工作。连续两次招投标投标人少于三个或者总建筑面积不超过五万平方米的住宅物业，经物业所在地的区建设房产行政管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
分期开发的住宅物业，应以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标，不得分期招投标。
前期物业管理招投标由招标单位在市建设房产行政主管部门专家库抽取专家，由区建设房产行政管理部门监督招投标过程。
第三十九条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期满，原物业服务企业决定不继续服务的，应于物业服务合同期满三个月前通知物业建设单位和居（村）民委员会，并在居（村）民委员会的监督下，由建设单位按规定采取公开招投标的方式另行选聘物业服务企业，收费标准应按照原服务合同收费标准执行，若需提升物业服务收费标准的参照本办法第八十二条执行。但业主依法共同另行作出决定的除外。
前期物业服务合同期限未满，业主大会召开会议并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，视为不定期物业服务合同关系，任何一方提出终止服务合同的，应当提前三个月书面通知对方。
第四十条建设单位在预（销）售物业时，必须在销售现场显著位置公示前期物业服务合同、规划设计要点、规划总平面图，规划总平面图应当特别标示物业服务用房、业主委员会办公用房、配电房、水泵房、垃圾房等的位置。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应与前期物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同必须约定收费标准、服务标准，以及合同终止的处理方式。
第四十一条建设单位在预（销）售物业之前，应当制定临时管理规约，临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在销售现场以书面形式明示临时管理规约。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。临时管理规约的效力至管理规约依法生效时自动终止。
第四十二条建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。
物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。
物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。
电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、架空层、夹层和人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得作为物业服务用房。
第四十三条规划行政管理部门应依照法律法规及本办法的规定审批新建物业规划设计方案。
建设单位应将物业服务用房的面积、位置在设计方案中载明。
先期开发部分未配置或配置不足物业服务用房的，建设单位应临时配置或补充配置。
第四十四条物业服务企业承接物业时，应当会同居（村）民委员会对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料，并向居（村）民委员会提供经双方确认的资料移交清单和重要资料，重要资料的范围由各区自行确定。
（一）物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；
（五）物业及配套设施的产权清单；
（六）物业服务用房的清单;
（七）物业买受人的资料清单；
（八）物业的使用、维护、管理必需的其他资料；
（九）以上资料的清单。
建设单位、物业服务企业、居（村）民委员会不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动，并予以妥善保存，不得遗失。在前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将前款资料移交给业主委员会。
第五章物业管理服务
第四十五条业主委员会应当在居（村）民委员会的指导下，召开业主大会会议对以下事项逐一表决，确定续聘原物业服务企业或者以招标方式确定物业服务企业：
（一）确定续聘或者选聘物业服务企业；
（二）对物业服务收费标准和物业服务内容进行表决；
（三）对是否委托业主委员会以招投标方式选聘新的物业服务企业进行表决。
第四十六条确定续聘物业服务企业，业主委员会应当将物业服务合同草案内容在物业管理区域的显著位置公示，征求业主意见；确定选聘物业服务企业，业主委员会应当将物业服务招标方案或物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显著位置公示，征求业主意见。公示时间不得少于十五日。
第四十七条业主委员会可采取邀请招标或者公开招标的形式开展招投标活动，由业主委员会在市建设房产行政管理部门的专家库抽取专家，由区建设房产行政管理部门、街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会监督招投标过程。具体程序参照建设部《前期物业管理招标投标管理办法》执行。招投标所产生费用由全体业主承担。
第四十八条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会和居（村）民委员会。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。
物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，视为不定期物业服务合同关系，任何一方提出终止服务合同的，应当提前三个月书面通知对方。
第四十九条物业服务合同一方要求提前终止服务合同的，应当提前三个月书面通知对方，并书面抄送居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）和区建设房产行政管理部门，同时，在物业管理区域显著位置公告。
责任方依照法律法规的规定或物业服务合同的约定承担违约责任。
第五十条提倡建立物业服务履约保证金制度。可以通过物业服务合同约定物业服务企业提交一定数额的物业服务履约保证金。
第五十一条物业服务企业因为资质被降级、被取消或者因自身原因未经业主委员会同意提前撤出管理区域的，业主委员会应当在一个月内按照第四十五条、第四十六条、第四十七条规定重新选聘物业服务企业。业主委员会经街道办事处（镇人民政府）同意，可以直接选聘物业服务企业暂行管理，但应在临时物业服务合同中约定，该合同于业主大会选聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。
第五十二条物业服务合同期限届满或依法终止，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等费用为由拒绝办理交接。
第五十三条新的物业服务企业承接物业时，应当在业主委员会、居（村）民委员会的监督下与原物业服务企业共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
查验时，业主委员会应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人共同签字。查验记录同时抄送镇人民政府（街道办事处），并在居（村）民委员会备案。
新的物业服务企业和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。
第五十四条物业服务企业退出时，应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物，并配合新的物业服务企业做好交接工作：
（一）第四十四条规定的资料；
（二）物业服务用房；
（三）物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料；
（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备；
（五）其他应当移交的财物、资料。
第五十五条物业服务企业应当做好物业管理区域内的公共秩序维护工作，协助维持物业管理区域内治安秩序，做好值班、巡逻工作；发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，做好救助工作。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第五十六条物业服务企业不得有下列行为：
（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动；
（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务整体转让给他人；（三）挪用或擅自使用住宅专项维修资金；（四）擅自改变物业服务用房用途；（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共有建筑和共用设施用途；
（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；（八）物业服务合同终止时，不按规定办理查验移交手续的；（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；（十）物业服务合同未依法终止而退出物业管理区域等不履行物业服务合同的行为；
（十一）超越资质等级承接物业管理业务；（十二）出租、出借、转让资质证书；（十三）其他严重损害业主权益的情形。
第五十七条业主委员会应当在居（村）民委员会的指导下，每年对物业服务企业的合同履行情况进行年度考核。每年不少于一次对全体业主进行满意度调查。
年度考核结果和满意度调查情况应当公示在物业管理区域的显著位置，并抄送街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、区建设房产行政管理部门。
第六章物业的使用和维护（住宅专项维修资金管理）
第五十八条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
任何人不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地，损害业主的共同利益。
利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有，存入共有收益独立账户。
第五十九条物业管理区域内禁止下列行为：
（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；
（二）违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；
（三）将没有防水要求的房间或者阳台等改为需要做防水处理的卫生间、厨房或其他用途，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方的；
（四）破坏或者擅自改变房屋外观；
（五）违法搭建建筑物、构筑物；
（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；
（七）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；
（八）损毁树木、园林；
（九）生产、储存、经营易燃、易爆、放射性等危险物品，存放、铺设超负荷物品：
（十）乱丢垃圾，高空抛物；
（十一）发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风；
（十二）擅自摆摊设点，无序停放车辆；
（十三）在建筑物、构筑物或者树木上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十四）占用、堵塞、封闭消防通道，在消防通道上设置路障，损坏、挪用或者停用消防设备；
（十五）法律法规和管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业发现违反前款规定的行为，应当劝阻、制止，并督促改正。拒不改正的，应当及时告知业主委员会和有关行政管理部门。
第六十条业主或者物业使用人进行物业装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守管理规约和物业服务合同的约定。
业主或物业使用人应当与物业服务企业签订室内装饰装修管理协议，申报登记装饰装修方案，物业服务企业对装修行为进行监督，对隐蔽工程和防水工程进行现场检查。
物业服务企业对违反法律、法规和管理规约规定的装饰装修行为，应当劝阻、制止，并及时报告有关行政管理部门依法处理。
物业服务企业不得指定装修物料搬运队伍；装修期间要维持装修搬运秩序，避免争抢事件发生；发生打架、斗殴、涉黑等行为时，物业服务企业应及时报告公安部门处理。
第六十一条房屋的维修责任，按照下列规定划分：
（一）业主专有部分，由业主自行维修；毗连部位，按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》执行。
（二）住宅区内共用设施设备的维修、更新、改造，由全体业主按照拥有专有部分房屋建筑面积的比例承担。（三）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，由该幢房屋的业主按照拥有专有部分房屋建筑面积比例承担。（四）属于人为损坏的，由损坏者负责修复，并赔偿损失。
（五）物业管理区域内的供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备，按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的，不得要求物业服务企业或者业主维修养护。
第六十二条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
业主、物业使用人对其负有维护责任的物业，应当按照有关规定和管理规约以及住宅养护标准，定期维修养护。物业服务企业应当按照物业服务合同对物业定期维修养护。物业出现安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益时，责任人应当及时维修养护；责任人不履行维修养护义务的，业主委员会、居委会协调改正，拒不改正的经业主委员会同意或者按照管理规约，由物业服务企业维修养护或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。物业共用部位、共用设施设备维修、更新时，相关业主、物业使用人应当予以配合。因相关业主、物业使用人阻挠维修、更新，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。
第六十三条物业服务合同应当约定物业服务企业每月用于共用部位、共用设施设备的维护、维修的费用标准。物业服务企业必须每季公布共用部位、共用设施设备的维护、维修费用的使用情况。前期物业管理阶段由建设单位和居（村）民委员会监督，业主委员会成立以后，由业主委员会和居（村）民委员会共同监督。
前期物业管理阶段，每月维护、维修费用不足部分在共有收益独立账户中支出；多余部分滚存入下月维护、维修费用中继续使用。前期物业服务企业退出管理区域，维护、维修费用有结余的，应由建设单位、居（村）民委员会共同监督，缴存在共有收益独立账户中。
业主委员会根据业主大会决定，聘请物业服务企业的物业管理阶段，每月维修费用不足的，可由物业服务企业申请，业主委员会批准，经居（村）民委员会证明，在共有收益独立账户中支出。每月的维护、维修费用有结余的，由业主委员会、居（村）民委员会共同监督物业服务企业缴存在共有收益独立账户中。
第六十四条依照法律、法规、规章和有关技术标准规定应当进行的紧急维修，但相关业主不能及时统一意见的，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会和相关职能部门应当督促业主和业主委员会或者相关责任人限期维修，也可以先行组织维修或者救助。有关费用经审核或者审计后，由相关业主分摊或者按相关规定从住宅专项维修资金账户中列支，并向业主公示。
第六十五条物业维修实行住宅专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金。
住宅专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。
住宅专项维修资金专户以物业管理区域为单位设账，并按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。
第六十六条专项维修资金的使用按以下规定执行：
（一）用于物业管理区域共用设施设备的维修、更新、改造、增设等，物业服务企业提出使用方案，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，将表决结果在物业管理区域显著位置公示七天。
（二）用于单幢房屋共用设施设备的维修、更新、改造、增设等，业主委员会配合物业服务企业征询该幢物业业主意见，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，按本条第（一）项使用。
（三）当发生危及房屋安全、人身安全、供水、供电正常使用、电梯停运等紧急情况时，参照第六十三条执行。
（四）当住宅专项维修资金余额不足交存额50%时，业主委员会组织业主大会确定续筹方案；当住宅专项维修资金余额不足交存额30%时，只能用于紧急救助。
第六十七条住宅专项维修资金续筹方案需经业主大会讨论通过。有条件的物业管理区域，可以在缴交物业服务费的同时，以物业服务费为基数，约定一定比例，每月筹集住宅专项维修资金，由业主委员会缴存到住宅专项维修资金账户中。业主委员会应当将每月的缴存情况公示，并每年一次将缴存情况报居（村）民委员会备案。
第七章物业服务收费管理
第六十八条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设备及公众责任保险费用；
（九）经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。
第六十九条物业服务收费按法定产权面积计收。建设房管部门已出具产权证的以产权证标示的总建筑面积为准，未出具产权证的以物业买卖合同中的总建筑面积为准；物业服务费计价单位为元/每月每平方米建筑面积，以套内面积计收的双方在合同中约定折算比例；物业服务收费按《商品房销售合同》或《前期物业服务合同》的约定开始计收。
第七十条市价格行政管理部门会同市建设房产行政管理部门每年公布全市的住宅物业服务收费指导价，指导价由基准价和浮动幅度组成。各区可根据实际情况制定浮动标准。
住宅物业（不含别墅）前期物业管理招投标执行指导价标准，同时明确收费标准、服务内容以及提价的条件和标准；也可根据优质优价、质价相符的原则，以市场价格确定收费标准和明确服务内容，并报价格行政管理部门备案后执行。
业主委员会根据业主大会决议采用招投标方式或者协议方式确定物业服务企业，参照指导价标准，但不得低于指导价的最低下浮幅度，同时明确收费标准、服务内容以及提价的条件和标准。部分较为特殊的物业管理区域可参照以下方式约定服务收费标准：物业管理区域已实行全封闭智能化管理，设施配置先进，档次较高的，若该物业管理区域业主要求提供更高服务，物业服务企业按一级基准价上浮后仍未能补偿管理成本支出和取得合理报酬的，可按优质优价原则，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，与物业服务企业商定服务内容和收费标准。
确定的物业服务费标准，报区价格行政管理部门备案，并告知街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员后，方可实施。
第七十一条物业服务收费实行明码标价。按照广东省物价局、广东省建设厅《转发国家发展和改革委员会、建设部关于印发<物业服务收费明码标价规定>的通知》（发改价检[2004]1428号）执行。
收费公示的样式、内容由区价格行政管理部门监制。
第七十二条物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业服务的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况接受业主委员会、居（村）民委员会的监督；物业服务企业应当每季公布经业主委员会确认的收支情况。
实行酬金制收费方式的，物业服务企业收支情况应该进行年度审计。前期物业管理阶段由物业服务企业委托有资质的审计机构进行，费用由全体业主分摊；已成立业主委员会的，由业主委员会委托有资质
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